Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości w 2021 roku?

W roku 2019 prawo o podatku dochodowym z powodu sprzedaży mieszkania w niektórych kwestiach uległo zmianie. Dowiedz się, kiedy trzeba uiścić podatek od sprzedaży nieruchomości, a w jakich przypadkach można go uniknąć. Jakie znaczenie w tym kontekście ma sprzedaż nieruchomości przed i po upływie pięciu lat od momentu jej nabycia? Przeczytaj artykuł.

Czym jest podatek od sprzedaży nieruchomości?

Opodatkowanie dotyczy niemal każdych dóbr w Polsce, w tym mieszkania, które sprzedajemy. Prywatna sprzedaż mieszkania, domu, budynku gospodarczego, gruntów uważana jest za czynność cywilnoprawną, a co za tym idzie – trzeba za nią uiścić podatek. Ten proces regulują przepisy z 12 stycznia 1991 roku, a dokładniej ustawa o podatkach i opłatach lokalnych.

Ten od sprzedaży nieruchomości nazywany jest podatkiem od wzbogacenia i związany jest z opłatą do budżetu państwa w wysokości 19%. Jest to jednak suma naliczana od wysokości dochodu, a nie od całościowej kwoty za sprzedaż mieszkania. 

Taki podatek należy wpłacić nie później niż do 30 kwietnia następnego roku, w którym została dokonana transakcja. 

Ponadto podatek od sprzedaży mieszkania, domu czy gruntu trzeba policzyć samodzielnie lub warto skorzystać z porady księgowego. Ten pomoże także sporządzić obowiązkowy przy takiej transakcji PIT-39.

Co również ważne – w wielu przypadkach spłaty podatku od nieruchomości mieszkania można uniknąć. Ta sytuacja dotyczy sprzedaży po 5 lat od daty nabycia (w grę wchodzą lata podatkowe, a nie kalendarzowe).

Kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości, a kiedy można go uniknąć? 

Podatek od sprzedaży nieruchomości w 2021 musi zostać uiszczony w konkretnych przypadkach. Można go też nie płacić. Przeczytaj, jakie są możliwości w roku 2021.

Podatek od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat

Zgodnie z obowiązującymi przepisami do zapłacenia podatku od sprzedaży nieruchomości zobowiązana jest osoba fizyczna, która zbywa się jej przed upływem 5 lat od momentu nabycia. Okres ten liczony jest w latach podatkowych, a nie kalendarzowych. Taki podatek wynosi wtedy 19% od dochodu.

Podatek od sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku

Ta sytuacja dotyczy również mieszkań, które otrzymało się w spadku lub w postaci darowizny. Podatek nadal obowiązuje przy ich sprzedaży przed okresem 5 lat. Jednak – zgodnie z nowelizacją prawa od 1 stycznia 2019 roku – nabywca spadku nie musi płacić podatku od sprzedaży nieruchomości, jeśli minęło pięć lat od dnia pozyskania nieruchomości przez spadkobiercę. 

Co jednak ważne – sytuacja ta dotyczy mieszkań ze spadku od dnia zmiany przepisów w roku 2019. W tej sytuacji można również uniknąć zapłaty podatku od nieruchomości. Wtedy, gdy pieniądze ze sprzedaży mieszkania lub domu wykorzysta się na własne cele mieszkaniowe. 

Własne cele mieszkaniowe – ulga podatkowa

Kolejnym sposobem na uniknięcie zapłaty podatku dochodowego jest ulga podatkowa na własne cele mieszkaniowe. 

Celem mieszkaniowym nazywamy sytuację, w której:

• kupuje się budynek mieszkalny, 
• nabywa się spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, 
• nabywa się grunt na budowę domu,
• planuje się przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego. 

Uniknąć podatku ze sprzedaży mieszkania można wtedy, gdy w trzy lata od sprzedaży nieruchomości cały uzyskany dochód wyda się na zakup innego mieszkania lub domu. Co ważne:

• musi to być nieruchomość, w której się zamieszka, 
• nie może ona być przeznaczona pod wynajem,
• nieruchomość nie może stanowić części działalności gospodarczej,
• poświadczeniem musi być akt własności, a nie tylko umowa przedwstępna lub deweloperska. 

By skorzystać z ulgi podatkowej i nie płacić podatku ze sprzedaży mieszkania lub domu, trzeba taki proces udokumentować. W tym celu trzeba również złożyć stosowne oświadczenie. Należy następnie zgłosić to w deklaracji podatkowej.  

Podatek od sprzedaży mieszkania a brak dochodu

Brak dochodu to kolejna sytuacja, w której wyjątkowo nie trzeba płacić podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości. Dotyczy to jeszcze mieszkania lub domu, od którego nabycia nie minęło pięć lat. 

Brak dochodu dotyczy samej transakcji. Jeśli nieruchomość zostanie sprzedana po takiej samej cenie lub niższej od cena nabycia, to podatek dochodowy jest zerowy. 

Podatek przy sprzedaży mieszkania jest tym dochodowym (różnicy pomiędzy ceną sprzedaży a ceną kupna), a tutaj taka sytuacja nie następuje. Trzeba jednak brać pod uwagę fakt, że ceny mieszkań cały czas rosną. Taka sprzedaż może nie być korzystna i warta próby uniknięcia podatku.

Podatek od sprzedaży nieruchomości po 5 latach

Powyższe przykłady dotyczą sytuacji, w której sprzedaż mieszkania następuje przed upływem pięciu lat podatkowych od momentu nabycia nieruchomości. 

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości nie będzie naliczany, jeśli od momentu zakupu, darowizny czy nabycia w spadku minie ponad 5 lat. W niektórych sytuacjach warto odczekać ten czas, aby bez żadnych niedogodności zostać zwolnionym z podatku. 

Rozliczenie PIT po sprzedaży nieruchomości

Jeśli w minionym roku podatkowym sprzedana została nieruchomość, to konieczne jest złożenie PIT-39. Wypełnia się go i zdaje do Urzędu Skarbowego – uwzględniając w nim 19% od uzyskanego dochodu. PIT ten składa się w czasie całorocznych zeznań podatkowych. 

Zawsze warto pomyśleć nad opcją ulgi podatkowej w przypadku nieruchomości sprzedawanych przed upływem pięciu lat od momentu jej nabycia. Dziewiętnaście procent podatku przy obecnych cenach mieszkań może okazać się niemałą kwotą. Taką lepiej zainwestować np. w zakup innego lokum lub wyposażenie domu

Przed sprzedażą mieszkania należy w tej dziedzinie poradzić się doradcy biznesowemu lub doradcy podatkowemu. Po to, aby dowiedzieć się, jak działać, by nie stracić na sprzedaży mieszkania.

Sposobów na uniknięcie opodatkowania sprzedaży nieruchomości nie trzeba szukać, jeśli od nabycia domu czy mieszkania minęło pięć lat. Dlatego – jeśli jest taka możliwość – to warto również poczekać do tego momentu. Wtedy też problem podatkowy rozwiązuje się samoistnie.