Podział dużego mieszkania na dwa mniejsze – co należy o tym wiedzieć?

Podział dużego mieszkania na dwa mniejsze jest możliwy, o ile zezwalają na to warunki techniczne i prawo budowlane. Istotna jest także sytuacja prawna nieruchomości. Nie zawsze jednak można wykonać taką czynność. Kiedy podział mieszkania na dwa da jest możliwy, a w których sytuacjach taka procedura jest wykluczona?

Podział mieszkania na dwa – kiedy i jak można podzielić? 

Zwłaszcza w starych zabudowach kamienicznych występują najczęściej duże i przestronne mieszkania, które można podzielić na dwa mniejsze. Zazwyczaj decydują się na to osoby, które docelowo chcą wynajmować lokum lub sami nie potrzebują tak dużej przestrzeni i chcą tym sposobem zyskać. 

Absolutnie niedopuszczalne jest samowolne dzielenie mieszkania, które następnie chce się oddać na wynajem lub sprzedaż. Jest to działanie sprzeczne z prawem. 

Podział dużego mieszkania na pół jest możliwe, gdy spełnia ono warunki techniczne i budowlane, tzn.:

• musi mieć osobne wejścia, 
• powinno być wydzielone ścianami trwałymi, 
• pomieszczenia, które będą wchodziły w skład danych mieszkań, muszą spełniać warunki stałego pobytu, 
• ma wielkość minimum 25 m kwadratowych,
• posiada odrębną łazienkę i WC.

Szczegółowe warunki można znaleźć w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych. Jeśli mieszkanie spełnia takie wymagania, to powinno to zostać potwierdzone przez osobę do tego upoważnioną (z nadzoru technicznego lub budowlanego) i przedstawione na planie. 

Co trzeba zrobić, aby móc podzielić mieszkanie?

Nawet jeśli lokal spełnia powyższe warunki, to droga zmierzająca podziału dużego mieszkania na dwa mniejsze jest jeszcze dość długa. Jeśli dany lokal spełnia powyższe warunki, to kolejnym krokiem jest ustalenie własności. Najmniej problemu jest z domem wolnostojącym, którego właścicielem jest jedna osoba, wtedy można szybko przystąpić do kolejnego działania. 

Trudniej jest, gdy lokum usytuowane jest w bloku lub kamienicy, wtedy też trzeba wystąpić o zgodę do właścicieli, wspólnoty mieszkaniowej lub nadzorcy budynku. Jeśli w mieszkaniu niezbędne będą przebudowy np. związane z wykuciem nowych drzwi lub otworu okiennego, czyli działania, które będą ingerowały w część wspólną budynku, to niezbędne są dodatkowe pozwolenia od właścicieli i nadzorców. Mogą oni nie wyrazić zgody na takie działania, wtedy kolejnym krokiem będzie wkroczenie na drogę sądową. 

Kolejną przeszkodą w podziale mieszkania na dwa jest ilość właścicieli. Jeśli lokum jest współwłasnością kilku osób, to każdy z nich musi wyrazić zgodę na taką ingerencję budowlaną. 

Podział mieszkania – projekt przebudowy 

Należy pamiętać, że drugie mieszkanie musi wykazywać samodzielność, a dokładne punkty i wymogi takiego podzielonego lokum ustanowione są w rozporządzeniu. Dlatego nie należy dokonywać zmian samodzielnie, tylko skorzystać z pomocy architekta. Projekt przebudowy i podziału mieszkania powinien zostać podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego lub osobę z uprawnieniami budowlanymi. Może zdarzyć się i tak, że mieszkanie, które planuje się przebudować, wpisane jest w rejestr zabytków. Wtedy zgodę na ewentualne zmiany musi wyrazić konserwator zabytków. 

Stwierdzenie samodzielności lokalu

Jeśli podział dużego mieszkania na dwa mniejsze ma w niedalekiej przyszłości służyć zyskom materialnym (wynajem lub sprzedaż), to takie lokum koniecznie musi uzyskać zaświadczenie o samodzielności lokalu, które wydaje Starostwo Powiatowe lub Urząd Miasta. Wcześniej należy złożyć tam stosowną dokumentację zawierającą:

• wniosek o stwierdzenie samodzielności lokalu,
• pozwolenie na użytkowanie budynku, 
• dokumentację techniczną oraz plan przebudowy, 
• wniosek z prośbą o nadanie lokum numeracji porządkowej (podzielone mieszkania nie mogą funkcjonować pod jednym numerem),
• potwierdzenie opłaty skarbowej, 
• wypis z rejestru gruntów. 

Podział mieszkania i odrębna własność lokalu

Podział mieszkania na dwa można wykonać bez stosownego aktu notarialnego, który ustanawia odrębność własności lokalu. Zmieniają się zapisy w księgach wieczystych dla pomniejszonego lokalu oraz wpisane zostają nowe dla części wydzielonej. Należy także ustalić, kto jest staje się właścicielem podzielonego mieszkania (części starej i nowej). Trzeba pamiętać, że zmiany i wpisy do ksiąg wieczystych także obarczone są dodatkowymi opłatami. 

Podział mieszkania na dwa – czy warto?

Jeśli na mieszkanie nie jest obciążone zaległościami, nie posiada wielu właścicieli, a pozostali lokatorzy wyrażą zgodę na podział dużego mieszkania na dwa mniejsze, to jest to opcja ekonomicznie opłacalna (jeśli bierze się pod uwagę sprzedaż lub wynajem). Trzeba jednak zdawać sobie sprawę, że nie zawsze taki podział jest łatwy (ze względu na restrykcje budowlane i pozostałych mieszkańców wspólnoty). O ile nic nie stoi na przeszkodzie, to podział mieszkania na dwa przyniesie zysk, a czas i środki włożone w te działania, szybko się zwrócą.