Budowa domu krok po kroku: od czego zacząć?

Budowa domu jednorodzinnego to jedna z najważniejszych inwestycji w życiu. Zanim jednak usiądziemy we własnym salonie lub kuchni czeka nas obowiązkowe formalności, wybór fachowców, materiałów oraz elementów wyposażenia wnętrz. Czasochłonny projekt wymaga odpowiedniego przygotowania i uzbrojenia się w cierpliwość.

Dom marzeń wymaga wielu poświęceń, czasu i pieniędzy, dlatego warto zaplanować poszczególne etapy budowy domu, a następnie krok po kroku je realizować. Pozwoli to uniknąć później przykrych niespodzianek i rozczarowania. Jak zacząć budowę domu, aby przebiegała sprawnie oraz według naszych założeń? Oto kompletny przewodnik, jak wygląda budowa domu krok po kroku.

Wielkość i kształt działki

Pierwszym etapem budowy domu jest zakup działki. Teren, na którym chcemy wybudować dom ma ogromne znaczenie dla dalszych prac, dlatego warto przyjrzeć się jego położeniu, ukształtowaniu czy podłączeniu do mediów.

Na początek sprawdź wielkość działki pod budowę domu. Planując dom jednorodzinny z ogrodem jej powierzchnia nie powinna być mniejsza niż 700 m2. Jeśli w przyszłości rozważamy postawienie drugiego domu na tej samej działce, to zgodnie z przepisami taki teren musi mieć min. 1000 m2.

Najlepiej wybrać działkę o prostokątnym kształcie i niezbyt wąską – mała szerokość lub nietypowy kształt wymagać będzie od nas stworzenia indywidualnego projektu domu, który wiąże się z większymi kosztami. Podobnie ma się to z ukształtowaniem powierzchni działki – koniecznie zobacz, czy nie ma zbyt wielu wzniesień i licznych spadków. Ma to wpływ nie tylko na budowę domu, ale także na montaż ogrodzenia.

Dojazd i okolica

Ważnym aspektem planowania budowy domu jest położenie działki i dojazd do niej. Posesja musi posiadać drogę dojazdu o określonej przez władze lokalne szerokości. Jeśli przechodzi ona przez inne działki, których nie jesteś właścicielem, potrzebne będzie tzw. ustanowienie służebności drogi koniecznej.

Gdy natężenie ruchu na drodze jest wysokie, to dom powinien być odpowiednio od niej odsunięty. W takim wypadku warto rozważyć działkę, która pozwala na zachowanie właściwej odległości nieruchomości od ruchu ulicznego. Przy okazji należy sprawdzić też kto odpowiada za takie kwestie jak odśnieżanie – nie chcemy przecież obudzić się pewnego dnia bez możliwości opuszczenia lub dojechania do domu.

Niemniej ważna są takie aspekty jak: okolica, transport, najbliższy sklep, przedszkole lub szkoła, ośrodek zdrowia itp. Przy wyborze działki pod budowę domu zorientuj się, czy w pobliżu nie znajduje się jakiś większy market, dyskoteka lub warsztat – mogą one zakłócać porządek czy ciszę nocną. Najlepiej, abyś taką działkę odwiedził nie tylko za dnia, ale i wieczorem/nocą.

Media i grunt

Kolejnym krokiem budowy domu jest sprawdzenie dostępu do mediów. Absolutnym minimum jest możliwość podłączenia się do energii elektrycznej. W tym celu najlepiej wystosować wniosek do zakładu energetycznego o ustalenie warunków przyłączenia do sieci.

Podobnie ma się kwestia podłączenia do sieci wodociągowej. Warto zaznaczyć, że działki, które mają dostęp do wszystkich mediów są automatycznie droższe. Jeśli nie znamy okolicy zbyt dobrze, warto zlecić komuś badanie gruntu. Dzięki temu dowiemy się m. in. czy działka nie była kiedyś wysypiskiem lub nie zawiera skażonych substancji. Ponadto poznamy rodzaj gruntu i poziom wód gruntowych, co pozwoli lepiej zaplanować położenie domu, a także plan wykonania fundamentów. Istotne jest także to, czy działka nie leży w pobliżu wału przeciwpowodziowego, linii brzegowej lub na terenach zalewowych.

Formalności niezbędne do zakupu działki

Po podjęciu decyzji o kupnie działki pod budowę domu, czas przystąpić do niezbędnych formalności. W tym celu konieczne jest sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości i zawarcie umowy kupna-sprzedaży.

Na początek musisz wiedzieć, czy działka przeznaczona jest pod budownictwo jednorodzinne. Dowiesz się tego z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dostępnego w wydziale architektury urzędu gminy lub miasta. Jeśli go nie uchwalono zaglądamy do decyzji o warunkach zabudowy, o ile sprzedający o nią występował. Jeśli nie, możesz zrobić to sam, ale musisz się liczyć, tym, że czas oczekiwania to min. miesiąc.

Następnie sprawdzamy stan prawny nieruchomości, czyli to, czy sprzedający na pewno jest właścicielem i czy działka nie jest przypadkiem obciążona hipoteką. W tym celu przejrzyj dokładnie księgę wieczystą.

Jeśli wszystko się zgadza, możesz udać się do notariusza. W przypadku oczekiwania na dodatkowe dokumenty lub przyznanie kredytu, warto zawrzeć umowę przedwstępną, co pozwoli zarezerwować działkę oraz ustaloną cenę. Ostateczna umowa kupna-sprzedaży musi być zawarta w obecności notariusza. Wszystkie strony okazują dokument tożsamości, a dodatkowo sprzedający musi przedłożyć:

• wypis z księgi wieczystej lub inny dokument potwierdzający jego prawa do nieruchomości (akt notarialny, orzeczenie sądu);
• wypis z rejestru gruntów;
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wybór projektu domu

Masz już działkę, więc możesz planować kolejne etapy budowy domu. Jest nim wybór projektu domu zgodnie z Twoimi potrzebami i upodobaniami. Pamiętaj, aby patrzeć na inwestycję przyszłościowo – uwzględnić dzieci, osoby starsze czy późniejsze modyfikacje. Do wyboru są dwie opcje: projekt gotowy oraz indywidualny.

Gotowy projekt jest tańszy, otrzymamy go szybciej i bez zbędnych formalności. Warto jednak zaznaczyć, że każdy projekt gotowy wymaga adaptacji, czyli dopasowania do terenu i indywidualnych preferencji klienta wykonywanych przez lokalnego architekta. W ostateczności może okazać się, że koszt adaptacji kilka razy przekracza cenę samego projektu. Dobrze mieć to na uwadze, szczególnie jeśli niezbędnych zmian będzie dużo. Adaptację wykonuje biuro projektowe, ale to inwestor musi skompletować dokumenty wymagane do dalszego procesu.

Projekt indywidualny od początku powstaje we współpracy z architektem, który od podstaw stworzy nasz idealny dom. Dzięki temu będzie on spełniał wszystkie wymagania oraz uwarunkowania. Mamy też pewność, że projekt jest niepowtarzalny i jedyny w swoim rodzaju. Co więcej, po jego stworzeniu inwestor otrzymuje dokładny kosztorys oraz dokumentację potrzebną do złożenia z wnioskiem o pozwolenie na budowę.

Przy wyborze projektu musisz przede wszystkim uwzględnić takie aspekty jak:

• powierzchnia domu – zależy ona przede wszystkim od tego ilu będzie domowników i jakie mamy preferencje co do ilości pomieszczeń, czy poddasza. Pamiętajmy, że powierzchnia budynku wpływa instalację centralnego ogrzewania i późniejsze rachunki.
• liczba kondygnacji – budowa domów parterowych jest znacznie prostsza i szybsza aniżeli w przypadku domów z kilkoma piętrami. Odpada wtedy m.in. budowa stropu i schodów. Domy piętrowe to dobre rozwiązanie w przypadku małej działki, jednak ze względu na skomplikowaną konstrukcję są też znacznie droższe w budowie.
• bryła budynku – najlepiej, aby wybrany kształt domu miał jak najmniejszą liczbę załamań, wykuszy i był pozbawiony balkonów. Przekłada się to nie tylko na zmniejszenie kosztów samej budowy domu, ale także na zminimalizowanie ryzyka utraty ciepła z budynku.
• garaż – przede wszystkim musimy wybrać czy garaż będzie nam potrzebny, a jeśli tak to zdecydować jaką powinien mieć wielkość oraz formę. Do wyboru są garaże wkomponowane w bryłę budynku, garaże wolnostojące oraz wiaty garażowe. Istotne jest materiał, z którego zostanie zbudowany. Czy będzie to tradycyjny murowany, minimalistyczny drewniany czy tani, ale solidny garaż betonowy.

Kiedy zacząć budowę domu?

Gdy wszystkie formalności mamy już z głowy, czas przejść do sedna, czyli rozpoczęcia budowy domu. W większości przypadków prace budowlane rozpoczyna się wiosną lub jesienią. Istotną kwestią jest tutaj odpowiednia temperatura powietrza – nie powinna być niższa niż +5st. Chłodna aura znacząco spowalnia np. twardnienie cementu, a w dodatku, kiedy temperatura spadnie poniżej 0st, pojawia się ryzyko zamarznięcia wody w mieszkaniach.

Jeżeli budowę domu rozpoczniemy na wiosnę, zyskamy sporo czasu na przeprowadzenie wszystkich niezbędnych prac ziemnych – wylanie fundamentów, postawienie ścian, wykonanie zadaszenia oraz montaż okien i drzwi. Z kolei zaletą budowy domu jesienią jest niższa cena materiałów budowlanych. Z pomocą dobrej ekipy budowlanej, istnieje duża szansa, że uda nam się osiągnąć stan surowy domu jeszcze przed nadejściem pierwszych mrozów. Na czas zimy prace budowlane zostaną wstrzymane i ponownie rozpoczną się na wiosnę.

Teraz, kiedy już dokładnie wiesz od czego zacząć budowę domu i jak wygląda ona krok po kroku, nie pozostaje Ci nic innego, jak przełożyć marzenia i plany na rzeczywistość. Czym prędzej zacznij się rozglądać za działką i przejrzyj inspiracje projektów domów.