Odbiór mieszkania od dewelopera – co warto o tym wiedzieć?

Odbiór mieszkania od dewelopera to jeden z ostatnich etapów zakupu własnego M. Jego celem jest sprawdzenie, czy mieszkanie powstało zgodnie z zasadami sztuki budowlanej, a poszczególne parametry pokrywają się z tym, co zapisano w umowie deweloperskiej. Co warto wiedzieć o odbiorze technicznym mieszkania zanim udamy się na spotkanie z przedstawicielem dewelopera?

Odbiór mieszkania od strony formalnej

Odbiór techniczny mieszkania to obowiązkowa procedura, która ujęta jest w tzw. ustawie deweloperskiej (Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego). Bazując na art. 27 przeniesienie własności lokalu wymaga spełnienia dwóch warunków. Po pierwsze, deweloper musi uzyskać pozwolenie na użytkowanie mieszkania, a po drugie, przeprowadzić odbiór techniczny mieszkania w obecności nabywcy.

Odbiór mieszkania to nie to samo, co jego wydanie i warto o tym pamiętać, choć obie czynności często odbywają się jednocześnie. Czy tak będzie też w naszym przypadku, to zależy od postanowień umowy z deweloperem. Wydanie mieszkania, nazywane też odbiorem kluczy oznacza, że w praktyce stajemy się użytkownikami nieruchomości, co równoznaczne jest z przejęciem odpowiedzialności za opłacanie czynszu i mediów.

Jeśli nie zgłaszamy żadnych zastrzeżeń w stosunku do nieruchomości, to nic nie stoi na przeszkodzie, by odebrać klucze. W przypadku znalezienia większych usterek lepiej odmówić ich przyjęcia do czasu wykonania niezbędnych napraw. Deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do nich, a później 30 dni na dokonanie poprawek. Odebranie kluczy do “wadliwego” mieszkania wiąże się z pewnym ryzykiem, dotyczącym problemów z wyegzekwowaniem napraw ze strony dewelopera.

Przygotowanie do odbioru technicznego mieszkania

Podczas odbioru mieszkania przydaje się zachowanie chłodnej głowy i możliwie spokojne podejście do tematu. Na ogół emocje są złym doradcą, a te, przynajmniej dla większości kupujących mieszkanie, są silne, gdy przychodzi moment odbioru swojego nowego lokum. Warto zatem skorzystać z pomocy niezależnego doradcy, który będzie potrafił znaleźć ewentualne uchybienia i niedociągnięcia. Najlepiej, gdy jest to sprawdzony fachowiec albo znajomy, który ma w tym doświadczenie i zna się na budowlance.

Istotną rolę przy odbiorze technicznym mieszkania odgrywa pora dnia. Naturalne światło dzienne to zdecydowanie nasz sprzymierzeniec. Dlatego najlepiej umówić się na ocenę nieruchomości w środku dnia. Dokładnie przeprowadzony odbiór mieszkania wymaga zaopatrzenia się w odpowiednie narzędzia – przede wszystkim poziomicę, kątownik (lub przynajmniej ekierkę), miarę, latarkę oraz próbnik. Oczywiście nie musisz się o nie martwić, gdy korzystasz z pomocy fachowca. Niezbędny jest również plan mieszkania, który pozwoli nam na porównanie ze stanem faktycznym.

Odbiór mieszkania krok po kroku

Podstawową czynnością przy odbiorze mieszkania od dewelopera jest sprawdzenie metrażu. Wymiary i układ poszczególnych pomieszczeń muszą pokrywać się z zapisami umowy deweloperskiej oraz planem mieszkania. Akceptowalna różnica między stanem faktycznym a wcześniejszymi założeniami wynosi ok. 2-3%.

Następnie możemy zabrać się za ściany i podłogi. Poziomicą sprawdzamy, czy zachowane zostały piony i poziomy. Przy użyciu kątownika lub ekierki upewniamy się czy wszystkie kąty, które powinny być proste faktycznie wynoszą 90^o. Tynk musi być położony równo i nie odchodzić. Wszelkie niedoskonałości w postaci pęknięć czy wybrzuszeń łatwiej będzie nam zobaczyć, gdy spojrzymy na powierzchnię ściany pod kątem i skierujemy na nią strumień światła z latarki. Oczywiście ściany, podłogi i sufit muszą być bezwzględnie suche.

Korzystając z planu mieszkania możemy sprawdzić, czy prawidłowo zostały rozmieszczone poszczególne elementy instalacji – przyłącza, grzejniki, punkty elektryczne oraz świetlne. Do sprawdzenia prądu w gniazdkach posłuży nam próbnik. Można go bez problemów zakupić za niewielkie pieniądze w sklepie z akcesoriami budowlanymi. Z kolei upewnienie się, czy do wszystkich punktów świetlnych doprowadzony jest prąd wymaga zaopatrzenia się w żarówki z oprawą.

Drzwi wewnętrzne, okna oraz drzwi balkonowe muszą otwierać się i zamykać bez trudu. Jeśli ruch jest utrudniony lub poszczególne elementy się o siebie ocierają to znaczy, że zostały popełnione błędy w montażu. Szczelność okien i drzwi sprawdzimy zatrzaskując kawałek grubszego papieru pomiędzy skrzydłem a ościeżnicą. Swobodne poruszanie się papieru, to oznaka nieszczelności.

Podczas odbioru mieszkania od dewelopera częstym błędem jest skupienie całej uwagi na pokojach, kuchni i łazience, a zapominanie o balkonie, klatce schodowej, miejscu postojowym czy piwnicy. Za te elementy również płacimy, więc poświęćmy na nie trochę czasu podczas odbioru technicznego mieszkania.

Czy warto korzystać z pomocy fachowca?

Jak widać, na odbiór mieszkania składa się wiele różnych czynności, a te wyżej wymienione to zaledwie ogólne wskazówki. Każde mieszkanie ma swoją specyfikę, która wpływa na zakres czynności do wykonania. Bez wątpienia odbiór mieszkania z pomocą specjalisty jest mniej stresujący. Sama teoria, nie poparta praktyką, dodatkowo w połączeniu z towarzyszącymi nam stresem i emocjami może nie wystarczyć do wychwycenia wszystkich błędów i usterek.

Część osób zadaje sobie pytanie – do kogo zwrócić się o pomoc przy odbiorze mieszkania? Czasem, wbrew pozorom, nie trzeba daleko szukać. Warto zastanowić się, czy wśród rodziny lub znajomych nie ma kogoś, kto jest w stanie nas w tym wesprzeć? Jeśli wynajęliśmy już ekipę wykończeniową, to możemy zapytać majstra, czy nie zechce nam pomóc przy odbiorze i rzucić okiem na nasze mieszkanie. Możemy również zlecić taką usługę niezależnemu fachowcowi.

Wiąże się to oczywiście z dodatkowymi kosztami, których wiele osób nie chce ponosić. Cena usługi zależy w głównej mierze od metrażu nieruchomości i średnio waha się w granicach 200 – 600 złotych. Zwróćmy uwagę, że to niewielka kwota w porównaniu do kosztów zakupu mieszkania. Przyjmijmy cenę metra kwadratowego mieszkania na poziomie 6 000 zł. Kilkaset złotych wydanych na fachowca wydają się przy tym niewielkim wydatkiem.

Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania

Odbiór mieszkania od dewelopera kończy się podpisaniem protokołu zdawczo-odbiorczego. To dokument, w którym odnotowujemy wszystkie wady, usterki i braki zauważone w czasie dokonywania oględzin mieszkania. Dodatkowo powinien zawierać zapis o terminie ich naprawienia. W przypadku dużych uchybień, które uniemożliwiają korzystanie z nieruchomości, nabywca może nawet odmówić podpisania protokołu odbioru mieszkania.

Należy pamiętać, że podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego mieszkania nie oznacza, że wszelkie usterki odkryte po odbiorze musimy naprawiać na własny rachunek. Art. 556 kodeksu cywilnego mówi o rękojmi, która nam przysługuje, gdy mieszkanie obarczone jest wadą, która zmniejsza jego wartość i użyteczność lub zostało przekazane kupującemu w stanie niekompletnym.