Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – dlaczego warto go znać?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (w skrócie MPZP) to dokument informujący o tym, jak wygląda obecnie oraz jak będzie wyglądał w przyszłości konkretny teren i jego otoczenie. Umożliwia on między innymi uzyskanie pozytywnej decyzji administracyjnej oraz pozwolenia na budowę. Czego można dowiedzieć się z MPZP?

Co to jest MPZP – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), potocznie nazywany planem miejscowym, jest aktem prawa miejscowego. Oznacza to, że obowiązuje wyłącznie na obszarze gminy, która go uchwaliła. Z jego pomocą określa się stan faktyczny i przyszłościowy względem konkretnego otoczenia w danej gminie. Składa się z części tekstowej oraz graficznej. 

Układ przestrzenny terenu, jego zagospodarowanie, a nawet wygląd i funkcjonalność budynków, które się na nim znajdują, nie są przypadkowe. Założenia planu miejscowego odpowiadają zasadom kształtowania polityki przestrzennej gminy. W praktyce oznacza to, że realizacja inwestycji, która nie została uwzględniona lub dopuszczona w MPZP, jest zabroniona. W praktyce może to oznaczać nawet to, że przy budowie domu jednorodzinnego nie można zastosować innego koloru elewacji niż tego, który został podany w planie miejscowym. 

Co obejmuje MPZP?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wskazuje:

• przeznaczenie terenu,
• warunki zagospodarowania i zabudowy terenu,
• rozmieszczenie inwestycji celu publicznego.

Plan zagospodarowania przestrzennego powstaje w wyniku uchwały rady miasta lub gminy. Ten akt reguluje sposób wykorzystania konkretnego miejsca na terenie miasta bądź gminy, przez co jest fundamentem w planowaniu przestrzennym w gminie i podstawą do wydawania decyzji administracyjnych. 

Czego można dowiedzieć się z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

Realizacja wybranych inwestycji (zarówno prywatnych, jak i komercyjnych oraz publicznych) jest możliwa wyłącznie na podstawie planu zagospodarowania przestrzennego. Zapoznając się z nim, można poznać odpowiedzi na pytania:

• Co można wybudować na wybranym terenie?
• Jak wysoki może być budynek?
• Gdzie będzie zlokalizowany dojazd do konkretnej nieruchomości?
• Jakie obiekty mogą zostać wybudowane obok konkretnej nieruchomości?
• Jaka jest wymagana kubatura budynku, kształt dachu i rodzaj pokrycia dachowego?
• Czy są jakieś szczegółowe warunki zagospodarowania terenu wynikające z potrzeby ochrony środowiska naturalnego?

Jeżeli dany rodzaj inwestycji nie został uwzględniony w planie miejscowym, można złożyć wniosek o jego zmianę. Wniosek o uchwalenie albo zmianę planu miejscowego składa się do urzędu miasta lub gminy. Pismo kieruje się do wójta, burmistrza, prezydenta miasta lub rady gminy. Są to jedyne organy, które mogą rozpocząć proces zmiany planu miejscowego.

Plan miejscowy a budowa domu mieszkalnego

Z planem zagospodarowania terenu warto zapoznać się jeszcze przed podjęciem decyzji o zakupie konkretnej działki pod budowę domu. W planie znajdują się bowiem wszystkie wytyczne dotyczące tego, co i w jaki sposób można wybudować w tym otoczeniu. W niektórych planach miejscowych narzucony jest nawet kolor elewacji budynku czy rodzaj materiałów do wybudowania domu. 

Zaznajomienie się z planem miejscowym pozwoli przewidzieć prywatnym inwestorom, czy w okolicach swojej nieruchomości w przyszłości będą mogły powstać inne obiekty handlowe, usługowe czy przemysłowe ( np. warsztaty samochodowe, centrum handlowe, ferma, fabryka produkcyjna i inne). Dzięki MPZP można także dowiedzieć się, czy w pobliżu działki w przyszłości mogłaby przebiegać droga lub linia kolejowa.

Kolejną korzyścią przemawiającą za zapoznaniem się z planem miejscowym, jest określenie i weryfikacja ustalonej wartości działki. W sytuacji, gdy w miejscowym planie zawarte są istotne ograniczenia lub zakazy dotyczące konkretnej zabudowy, wówczas wartość działki może być niższa. 

Plan zagospodarowania terenu w kontekście większych inwestycji

Nie tylko prywatni inwestorzy powinni znać istotę miejscowego planu zagospodarowania terenu. Poniżej znajduje się lista wybranych inwestycji, które można zrealizować wyłącznie na podstawie planu zagospodarowania przestrzennego:

• obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży wynoszącej ponad 2000 m²,
• elektrownie wiatrowe lub parki wiatrowe,
• inwestycje w uzdrowiskach,
• inwestycje na gruntach rolnych i leśnych.

Skąd wziąć plan zagospodarowania terenu?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest dokumentem jawnym dostępnym w urzędzie miasta lub gminy. Oprócz wglądu do dokumentu można także skorzystać z usługi wypisu i wyrysu planu zagospodarowania terenu. Koszt uzyskania takiej dokumentacji wynosi:

• 30 zł za wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego do 5 stron,
• 50 zł za wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powyżej 5 stron,
• 20 zł za każdą stronę A4 wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Szczegółowych informacji o planie miejscowym można zaczerpnąć bezpośrednio w urzędzie miasta lub gminy właściwego dla konkretnego terenu. Warto skorzystać również z porad z zakresu prawa nieruchomości. 

Realizacja inwestycji bez planu miejscowego

W sytuacji, gdy inwestor chce zrealizować inwestycję na terenie, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wówczas należy uzyskać jedną z poniższych decyzji:

1. Warunki zabudowy;
2. Ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Jeżeli nie ma planu miejscowego, każda trwała zmiana zagospodarowania terenu, która nie jest budową, wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Sprawy dotyczące miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego można zrealizować w urzędach miast lub gmin bądź urzędach miast na prawach powiatu właściwych dla konkretnego terenu. 

Znajomość miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pozwoli dokładnie zapoznać się z wymaganiami dotyczącymi układu i zabudowy nieruchomości, aktualnym planem terenu, a także rozwiązaniami na przyszłość. Pomaga to uniknąć sytuacji, że np. po kilku latach od wybudowania wymarzonego domu, na działce obok powstanie budynek zmniejszający komfort zamieszkania.