Czym jest księga wieczysta i co trzeba o niej wiedzieć?

Zwłaszcza przed kupnem nieruchomości w postaci mieszkania, domu, ziemi budowlanej, lokalu czy gruntu należy sprawdzić jej księgę wieczystą. Udostępni ona wiele przydatnych informacji o nieruchomości. Dowiedzieć można się z niej czy jest zadłużona lub ma innych właścicieli. Co to jest księga wieczysta? Jak ją sprawdzić, jak jest zbudowana oraz jak założyć? Dowiedz się z poniższego artykułu. 

Co to jest księga wieczysta?

Księga wieczysta to rejestr publiczny, który dokumentuje stan prawny nieruchomości (mieszkania, domu, ziemi budowlanej, gruntu, działki rekreacyjnej). Jest to dokument ogólnodostępny, a wykaz danej nieruchomości można sprawdzić po numerze w internecie lub w sądzie rejonowym. 

Księga wieczysta mieszkania, gruntu, ziemi budowlanej itp. jest bardzo ważna, gdy chcemy nabyć daną nieruchomość. Dlatego koniecznie trzeba sprawdzić jej stan prawny przed zakupem. Znajdziemy w niej dokładne informacje o:

• adresie nieruchomości, 
• właścicielu, 
• powierzchni,
• przeznaczenie, 
• hipotece. 

Zwłaszcza ten ostatni punkt jest ważny, bo pozwala zweryfikować, czy na przykład mieszkanie nie jest zadłużone. Pozwoli to nam uniknąć niejasnych sytuacji, które mogłyby skutkować materialnymi nieprzyjemnościami w przyszłości. Chociażby z tego względu warto zapoznać się z prawem nieruchomości.

Po co zakłada się księgę wieczystą?

Głównym celem ksiąg wieczystych jest określenie stanu prawnego danej nieruchomości. Jest to ważne zarówno dla sprzedających, jak i nabywających mieszkanie, gdyż księga wieczysta zawiera istotne informacje – np. o wpisanym właścicielu. Niekiedy te dane nie pokrywają się z rzeczywistością. Przez to ich naprostowanie bywa kłopotliwe. Może się okazać, że do danej nieruchomości już ktoś inny może rościć sobie prawa. 

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 roku reguluje jej funkcjonowanie. Znaleźć można tam zapis, iż to sądy rejonowe odpowiedzialne są za prowadzenie ksiąg wieczystych. Jednak co ważne, to właściciel jest zobowiązany do tego, aby były w niej prawdziwe informacje. Muszą one odzwierciedlać stan faktyczny nieruchomości.

Wszelkie błędne dane w przyszłości mogą stanowić problematyczną barierę przy sprzedaży lub kupnie nieruchomości, a także przy uzyskaniu kredytu hipotecznego. 

Jak zbudowana jest księga wieczysta? 

Księga wieczysta podzielona jest na cztery podstawowe działy, z których w przejrzysty sposób możemy uzyskać potrzebne informacje. Pierwszą część stanowi okładka, na której znajduje się numer księgi wieczystej, a także wydział sądu rejonowego, do którego jest przypisana. Na okładce znaleźć można również informację o typie nieruchomości. Następnie uzyskujemy dostęp do działów:

• Dział I – w nim można znaleźć oznaczenie nieruchomości, a także wpisy praw, które są z nią związane. Dział ten określa położenie nieruchomości, powierzchnie, a także przeznaczenie (np. czy jest to lokal mieszkalny, budowlany, biurowy itp.). Sąd rejonowy na wniosek osoby może zweryfikować dane, jeśli zgłaszający uważa, iż dane w księdze wieczystej są nieprawdziwe. Ten dział określa również informacje o ustanowionych służebnościach. 
• Dział II – ten rozdział dotyczy własności oraz użytkowania wieczystego lub prawa do lokalu wynikającego z posiadacza ze spółdzielni. Tutaj znajdziemy dane również o innych właścicielach nieruchomości. 
• Dział III – znaleźć można głównie informacje o ewentualnym obciążeniu nieruchomości, a także o prawach, roszczeniach oraz ograniczeniach. W tym dziale można sprawdzić, czy nieruchomość obciążona jest prawem pierwokupu. Dlatego też dane znajdujące się w tym dziale są szczególnie ważne dla osób, które chcą tę nieruchomość nabyć. W dziale trzecim będą umieszczone informacje również o egzekucji z nieruchomości (czyli sprawie komorniczej). 
• Dział IV – dane związane z hipoteką nieruchomości (kwota, waluta, wysokość hipoteki). To kolejny dział, który jest istotny dla nabywcy. To dlatego, że podmiot może dochodzić swoich roszczeń względem nieruchomości. Jeśli nieruchomość jest obciążona, to może zostać sprzedana w toku postępowania egzekucyjnego. 

Jak założyć księgę wieczystą? 

Jeśli księga na daną nieruchomość nie jest jeszcze założona, to należy tego dokonać:

• za pośrednictwem aktu notarialnego u notariusza (umowa kupna-sprzedaży),
• w sądzie rejonowym po złożeniu odpowiedniego wniosku.  

W drugim przypadku do złożenia wniosku niezbędne będzie zabranie lub okazanie poniższych dokumentów:

• dokument potwierdzający prawo do własności (akt notarialny lub zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej);
• wypełniony wniosek o założenie księgi wieczystej, który musi zawierać: 

– oznaczenie nieruchomości, 

– położenie, 

– jej przeznaczenie; 

– osoby, na które własność ma być wpisana; 

– informacja o obciążeniach lub oświadczenie, że wnioskujący nic o takich roszczeniach nie wie. 

Złożenie takiego wniosku kosztuje około 300 złotych. Do tego trzeba doliczyć ewentualny odpis notarialny, gdyż trzeba pamiętać, że akt potwierdzający prawo własności musi być oryginalny. W tym przypadku nie wystarczy skserowana kopia dokumentu. 

Jak sprawdzić księgi wieczyste?

Księgi wieczyste można sprawdzić na dwa sposoby: osobiście w siedzibie sądu rejonowego lub za pośrednictwem strony online. Pierwszy sposób jest bardziej skomplikowany, gdyż w określonym sądzie rejonowym dla sprzedawanej lub kupowanej nieruchomości należy złożyć wniosek o wgląd do ksiąg. Można dokonać tego w prostszy i szybszy sposób przez dedykowaną stronę internetową. 

Jednak – zarówno w pierwszym, jak i drugim przypadku, niezbędna będzie do tego znajomość numeru księgi wieczystej. 

Akt własności ziemi a księga wieczysta

Akt własności ziemi jest dokumentem, który stwierdza nabycie nieruchomości rolnej na własność. Taki akt był wydawany przez nieistniejące już prezydium rady powiatowej. Mimo to, że przepisy o nadawaniu aktu własności ziemi zostały uchylone, to na mocy prawnej można dla takiej nieruchomości założyć księgę wieczystą. Akt własności ziemi staje się więc dokumentem, który staje się podstawą prawną do założenia księgi wieczystej.