W Polsce można legalnie i nieodpłatnie nabyć grunt poprzez jego długotrwałe oraz faktyczne posiadanie. Taką sytuację nazywamy zasiedzeniem gruntu. Kiedy do niego dochodzi i czym faktycznie jest? Po ilu latach zasiedzenie gruntu rolnego jest możliwe? Dowiedz się, co mówią o takiej sytuacji przepisy prawa. 

Zasiedzenie gruntu – co to takiego?

Zasiedzenie to legalny proces, który określony jest w polskim prawie. Grunt rolny  można nabyć, gdy użytkuje się go przez długi czas opisany w ustawie. Przy tym wykaże się we wniosku np. odpisy z ksiąg wieczystych. Taki okres jest nazywany zasiedzeniem. Pojęcie to dotyczy nieruchomości (działki czy gruntu rolnego), ale także użytkownika wieczystego. Odnosi się również do prawa do przechodzenia oraz przejazdu przez działkę sąsiada.

W artykule art. 172 par. 1-3 Kodeksu cywilnego czytamy, iż:

Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

§ 3. Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

Co również ważne – pojęcie zasiedzenia dotyczy wszystkich podmiotów podlegającym prawu cywilnemu. Nie tylko osób fizycznych, ale również gmin czy instytucji. Jeśli nie wiesz, czy zasiedzenie gruntu Ci przysługuje, to koniecznie skontaktuj się z radcą prawnym lub dowiedz się czegoś więcej na temat prawa nieruchomości. 

Istotne jest również to, do czego tak naprawdę odnosi się termin zasiedzenia. Dotyczy on podmiotu własności, a więc można zasiedzieć grunt, działkę czy cały budynek, jednak nie jeden pokój czy garaż. 

Zasiedzenie gruntu rolnego – po ilu latach?

O zasiedzeniu gruntu mówimy wtedy, gdy minie odpowiedni czas. Jednak tutaj prawo określa dwa terminy zasiedzenia w dobrej i złej wierze. 

Przede wszystkim o zasiedzenie gruntu można starać się, gdy zamieszkanie w danym miejscu nie jest związane z wynajmem czy dzierżawą. Wtedy też po upływie dwudziestu lub trzydziestu lat można zacząć ubiegać się o wpis do księgi wieczystej jako właściciel. 

To, po ilu latach można starać się np. o zasiedzenie gruntu rolnego, zależy od tak zwanej dobrej lub złej wiary.

• Zasiedzenie w dobrej wierze – przede wszystkim dotyczy sytuacji, w której „właściciel” nie wiedział, że tak naprawdę pod względem prawnym, nie ma danego gruntu. Kiedy dochodzi do takiej sytuacji? Na przykład wtedy, gdy kupiło się ziemię od osoby, która według treści zapisanej w księgach wieczystych była jej właścicielem. Jednak ostatecznie okazało się, że pod względem prawnym nie miała ona takiej funkcji. Dlatego też obecny właściciel korzystał z owych dóbr w przekonaniu, że jest posiadaczem gruntów, ale prawnie mu one nie przysługiwały. Z tego względu tutaj mamy do czynienia z usprawiedliwionym działaniem, aczkolwiek błędnym. 

• Zasiedzenie w złej wierze – jeśli osoba nabywająca grunt wiedziała, jaka jest sytuacja, iż na przykład nie będzie miał praw do gruntu, bo istnieje jego prawowity właściciel. Prawo jednak uwzględnia domniemanie dobrej wiary. Ponadto trzeba pamiętać, że nabywając rzecz czy grunt, ale bez właściwego aktu notarialnego, to działanie to uznawane jest za złą wiarę. Przykładem takiej sytuacji może być przywłaszczenie sobie gruntu rolnego. Jeśli rolnik wie, że sąsiadująca działka nie należy do niego, ale postanowił mimo to ją uprawiać i wykorzystywać, to po trzydziestu latach może starać się o zasiedzenie gruntu rolnego – nawet, jeśli pojawi się właściciel, który będzie się domagał swoich praw do ziemi. 

W związku z powyższym – po ilu latach można zasiedzieć np. grunt rolny? Krótszy czas – czyli 20 lat – przysługuje posiadaczom samoistnym, czyli tym, którzy działali w dobrej wierze. Na zasiedzenie po 30 latach przyjdzie poczekać tym, którzy wiedzieli, że tylko użytkują ziemię nienależącą do nich. Opcja dłuższa jest dotyczy ziemi. W przypadku rzeczy ruchomych ten okres jest znacznie krótszy. 

Zasiedzenie gruntu – jak zgłosić wniosek?

Po upływie 20 lub 30 lat można ubiegać się o zasiedzenie. W tym celu do właściwego sądu rejonowego w odpowiedniej miejscowości należy złożyć wniosek oraz uiścić opłatę (w zależności od rodzaju i wielkości gruntu, zazwyczaj jest to ok. 2000 złotych). Należy w nim przedstawić: 

• osoby zainteresowane w sprawie, 
• odpis z ksiąg wieczystych, 
• zaświadczenie o stanie prawnym gruntu,
• informacje z organu podatkowego,
• mapy i wyciągi gruntu. 

Sąd na podstawie tego stwierdza, czy aby zasiedzenie faktycznie miało miejsce. Jeśli wyda korzystną decyzję, to należy również pamiętać, że od zasiedzenia uiszcza się podatek w wysokości 7%. 

Bez potwierdzonego przez sąd zasiedzenia nie ma możliwości późniejszej sprzedaży gruntu. 

Zasiedzenie nieruchomości po osobie zmarłej

Zdarza się, że osoby starsze przepisują grunt tylko na zasadzie spisanej umowy. Po ich śmierci może okazać się, że nie miały one jednak prawnej własności tych gruntów. Co w takiej sytuacji? Tutaj mówimy o zasiedzeniu w dobrej wierze. Wtedy też potencjalni spadkobiercy czy osoby, którym grunt został przepisany, mogą ubiegać się o zasiedzenie. Ważne jest również to, ile już dana osoba zmarła opiekowała się gruntem czy na nim mieszkała. Z tego względu czas postępowania i stwierdzenia zasiedzenia znacznie się skraca.