Rzeczoznawca majątkowy

Rzeczoznawca majątkowy zajmuje się wycenami nieruchomości. Jego usługi przydatne są bardzo często w przypadku budowy domu lub zakupu mieszkania. Wsparcie profesjonalnego rzeczoznawcy przydaje się zarówno podczas wyceny nieruchomości, którą zamierzamy kupić, ale także wtedy, gdy potrzebujemy oficjalnego dokumentu dotyczącego wartości danego obiektu. Nie jest to łatwa czynność - wymaga dużej wiedzy z zakresu znajomości prawa, sposobów dokonywania wyceny, rynku nieruchomości oraz wszelkich zmiennych wpływających na wartość nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy to specjalista, który musi posiadać uprawnienia do wykonywania zawodu.

Operat szacunkowy u rzeczoznawcy majątkowego

Rzeczoznawca majątkowy może określić wartość nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością w formie pisemnej opinii, która stanowi tzw. operat szacunkowy. Określa wartość danej nieruchomości. Sporządzony może być tylko i wyłącznie przez rzeczoznawcę majątkowego. Zawiera informacje o przedmiocie i celu wyceny, zastosowanych metodach i technikach przeprowadzania wyceny, szczegółowy opis nieruchomości wraz z informacją o jej przeznaczeniu oraz analizę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu wyceny.

Tak przygotowany operat szacunkowy jest oficjalnym dokumentem urzędowym, co oznacza, że prawo określa, kto może go sporządzić, co musi zawierać oraz w jakim trybie może zostać wystawiony. Operat szacunkowy potrzebny jest np. przy ustaleniu ceny sprzedaży nieruchomości, w momencie starania się o kredyt hipoteczny w banku lub podczas podziału majątku między spadkobierców czy rozwodzących się małżonków.

Pozostałe uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego

Poza operatem szacunkowym rzeczoznawca może również sporządzić ekspertyzę lub wydać opinię. Należy pamiętać jednak, że nie są one operatem, w związku z czym nie stanowią oficjalnego dokumentu urzędowego. Art. 174. ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje sytuacje, kiedy rzeczoznawca majątkowy może przygotować ekspertyzę. Dotyczyć może:

• rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku;
• efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju;
• skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych;
• oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali;
• bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości;
• określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora;
• wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości;
• wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Jak przebiega wycena nieruchomości?

Przebieg wyceny nieruchomości zależy przede wszystkim od stopnia skomplikowania rachunków i ewentualnych braków w dokumentacji. Zwykle jest to kilkanaście dni roboczych. Warto być dobrze przygotowanym na pierwsze spotkanie z rzeczoznawcą majątkowym.

Pierwszym krokiem, jaki podejmie rzeczoznawca majątkowy po podpisaniu z nami umowy, będą szczegółowe oględziny nieruchomości. W tym czasie porówna dane zawarte w dostarczonych mu dokumentach ze stanem faktycznym. Sprawdzony zostanie stan techniczny budynku, jego otoczenie (szczególnie podczas wyceny domu) oraz funkcjonalność.

Następnie rzeczoznawca majątkowy wykona analizę rynku, która będzie miała przede wszystkim za zadanie zbadać ceny transakcyjne, popyt i podaż podobnych nieruchomości. Dodatkowo sprawdzony zostanie potencjał ekonomiczny w danym regionie oraz stopa zwrotu z inwestycji.

Aby dokonać wyceny nieruchomości konieczne jest wybranie metodologii pracy. Dostępne podejścia są określone przez ustawę o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca może przeprowadzić wycenę nieruchomości za pomocą podejścia porównawczego, dochodowego, kosztowego lub mieszanego, które zawiera wybrane elementy poprzednich.

Rzeczoznawca przygotowuje wstępną wersję wyceny, która przekazana zostaje zlecającemu. W tym momencie jest czas na uzupełnienie wszelkich braków w dokumentacji oraz wskazanie ewentualnych uwag i nieścisłości. Po akceptacji ze strony zlecającego rzeczoznawca majątkowy przygotowuje ostateczną wersję wyceny nieruchomości.

Cennik rzeczoznawcy majątkowego

W przypadku kredytu hipotecznego bank sam może zaproponować rzeczoznawcę majątkowego, z którym zwykł współpracować. Koszt wyceny nieruchomości z takim specjalistą może być trochę niższy, ale nie mamy gwarancji, że taki operat będzie przyjęty w innych bankach, dlatego warto jednak postawić na “niezależnego” specjalistę.

Koszty wyceny nieruchomości zależą przede wszystkim od zawiłości danej sprawy. Wielkość nieruchomości nie ma znaczenia w tym przypadku. Wycena mieszkania to zwykle kilkaset złotych. Będzie ona tańsza niż wycena domu, za którą może przyjść nam zapłacić ok. 1 000 zł. W przypadku obiektów komercyjnych koszty sięgają nawet kilku tysięcy. Cennik rzeczoznawcy majątkowego zależy też od lokalizacji oraz renomy specjalisty. W związku z tym oferty od poszczególnych rzeczoznawców mogą się od siebie cenowo różnić.